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グロス契約・ネット契約?

ある継続賃料訴訟の案件(私は貸主側の鑑定評価人)での話です。あるテナントの賃貸借期間中に、賃貸借床部分が拡大したり、縮小したりを何回か経由した後、現在の賃料水準は高過ぎるので減額すべきだという話でした。

相手側弁護士は、準備書面の中で、途中、賃貸借契約面積が変更されたことにより、賃貸借契約が「ネット契約」から「グロス契約」に変更されたといい、さらに、それを機会に賃料の決め方が単価をベースとしたものに変わったのだと主張し、さらに驚くことに、「グロス契約」による賃料単価に基づき、「ネット契約」上の賃貸借面積を乗じて求めた賃料総額が正当だと主張しておりました。

荒唐無稽なその論理の組み立て方には、ただただ閉口するのみでしたが、私が気になったのは「グロス契約」「ネット契約」という用語でした。

前後の文脈から、「グロス契約」と「ネット契約」という用語を賃貸借契約面積に共用部分を含むのか含まないのかで使い分けていることはわかるのですが、「この用語って、相手側弁護士がごく普通に使うほど一般的な用語なのかな~?」という疑問でした。

確かに、所有者が外資系ファンドのビルや大規模オフィスビルの評価などで、依頼者から「この階の賃貸面積はグロスです」とか「ネットです」とかいう使い方はたまに聞きますが、「グロス契約」「ネット契約」という用語はあまり聞いたことがありませんでした。

早速インターネットで検索してみました。確かに賃貸オフィス用語集というような類のサイトでは、「グロス契約とは、契約面積に、廊下などの共用部分やトイレ、給湯室などを含む場合の契約のこと。逆に、含まない場合はネット契約という。」などと書いてあります。ということは、それなりにこういう使い方をしている方々がいるということです。

私が気になったのは、米国の不動産用語にも「グロス賃貸借契約(グロス契約)」「ネット賃貸借契約(ネット契約)」という用語があり、上記とは全く意味が異なるということでした。

村田稔雄編「米和不動産用語辞典〔改訂版〕」(住宅新報社、1998)によれば、Gross Lease(グロス賃貸借契約)とは、「修繕費、諸税、維持管理費などのような不動産所有にともなって発生する諸経費を貸主が支払う定めの賃貸借契約。したがって賃料の中には、これらの諸経費が含まれることになる。」とあります。一方、Net Lease(ネット賃貸借契約)とは、「貸主が不動産に関連した支出をすることなく、賃貸純利益に相当するものを賃料として受け取る代わりに、賃借人が不動産税、保険料などの全部または一部を負担すべきことを定めた賃貸借契約。」とあります。

また、海外経験豊富な友人に薦められて購入したFriedman,Harris,and Diskin「Real Estate HANDBOOK〔Sixth Edition〕」(BARRON'S、2005)によれば、Gross Lease(グロス賃貸借契約)とは、「賃貸人が、不動産税、保険料、水道光熱費、修繕費などの運営管理費用を支払わなければならない不動産賃貸借契約。」とあります。一方、Net Lease(ネット賃貸借契約)とは、「契約に定められた賃料に加えて、賃借人(テナント)が、不動産税、保険料、維持保全管理に要する費用を支払わなければならない不動産賃貸借契約。」とあります。

不動産鑑定評価では、家賃の構成要素を下記のように分けて考えています(あくまで概略です)。

(A)一時金の運用益・償却額
(B)純賃料のうち各支払時期に定額等として授受される部分
(C)必要諸経費等(維持費、管理費、修繕費、公租公課、損害保険料ほか)

(純 賃 料)=(A)+(B)
(支払賃料)=(B)+(C)
(実質賃料)=(純 賃 料)+(C)=(A)+(支払賃料)

そうしますと、「グロス賃貸借契約(グロス契約)」における賃料は、ほぼ「支払賃料」に相当し、「ネット賃貸借契約(ネット契約)」における賃料は、ほぼ「純賃料」(より正確には「純賃料」のうち(B)の部分)に相当します。

結論的には、最初に申し上げた訴訟案件の相手側弁護士の用語法における「グロス契約」「ネット契約」は賃貸借面積の範囲に関する用語であるのに対し、米国で一般的に使用されている賃貸借契約における「グロス契約」「ネット契約」は賃貸借契約における賃料・運営費用の負担範囲に関する用語だということです。

もし和製英語を使いたいのであれば、本家本元での使用法をよく踏まえて、紛らわしくかつ誤解を招きかねない用語法ではなく、せめて「グロス面積契約」「ネット面積契約」とかにするぐらいの専門家としての配慮はほしいな~と思った次第です。

では(^E^)


追記・・・・その後、再度インターネットで検索チェックしてみましたら、賃貸オフィスの仲介業者さん、特に中小規模の業者さんの間では、「グロス契約」「ネット契約」を賃貸借面積の範囲に関する用語として使用することがある程度一般的になっているようです。外資系が賃貸人・賃借人あるいはその関係者にからんでくるような規模の大きい物件では、誤解を招く可能性もありますので、さすがにそれほど一般的だとは思えませんが・・・・?賃貸オフィス仲介大手の会社の用語集にも当該用語は記載されていませんでした(但し、「賃貸面積はネットです」というような言い方はあるようです)。

では(^E^)
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企業収益のうち不動産に帰属する部分?

物販・小売系店舗の企業収益と当該企業の負担可能な賃料の話です。

ある大規模なロードサイド型店舗(ドラッグストア中心)の賃料(固定賃料)をめぐり、貸主と借主の間で争いが生じ、継続家賃の評価依頼でした。

貸主側は、「借主企業の売上高は大きく伸びているのだから、賃料も大幅増額改定すべきだ!」、ということをあまりにも強く主張しており、私としては若干の違和感を感じました。

まてよ、企業の売上高とその経営資源のひとつである不動産の賃料が関係ないとはいいませんが、重要なのはその企業の収益構造と企業利益であって、そのうちどの程度を不動産という経営資源に配分できるのかということではないか? グロスとしての売上高をことさら重視しすぎるのはいかかなものかな? と感じました。

若干細かい話になりますが、「企業収益」というものと「企業収益のうち不動産に帰属する部分」というものは異なる概念です。

「企業(総)収益」が「売上高」に相当するものであるのに対し、「企業収益のうち不動産に帰属する部分(収益)」は、企業収益のうち、経営資源である「資本」、「労働」、「経営」等への分配分を控除した残余の部分となります(これを鑑定用語で「収益配分の原則」といいます)。

細かい点を除いて概要を示しますと、下図の過程で求められた⑧「年額家賃(実質賃料)」又は⑩「年額純賃料」の部分ということになります(企業にとっての負担可能賃料ということ)。

企業にとって「不動産帰属部分」というのは固定費的要素が強いため、例えば売上高が2倍、3倍になったからといって、「不動産帰属部分」も2倍、3倍になるかといったらそのようなことはありません。

企業というのは、さまざまな経営資源を使用して総額としての売上収益をあげているのであって、(不動産賃貸業等経営資源が大部分不動産である場合を除き)各経営資源の企業収益に対する貢献度のうち、不動産部分の貢献度は(業種にもよりますが)それほど大きくはない場合も多いのです。

商業店舗などは立地の良否によって企業収益が大きな影響を受けるということをことさら重視する議論もありますが、立地を活かすも殺すも人的・組織的資源を効率的に活用する企業体次第ともいえます。

例えば、企業用賃貸不動産市場の変動状況は、下図でいえば⑩の変動が問題となるのであって、①「売上高」の変動が直接的に問題となるわけではありません。賃貸条件が売上高連動の歩合賃料であれば①の変動が大きく影響してくることは当然としても、通常の定額賃料の場合には①の変動をことさら重視するのは妥当ではない場合もあります。むしろ、⑤「不動産経費控除前営業利益」の状況がどうなのか、という方が重要です。

本来、企業収益の中の⑩の変動状況(企業にとっての負担可能賃料の状況)を重視すべきところ、これを求めるのが実務上多大の労力を要する(新規賃料の評価手法で、企業収益から適正な賃料を求める「収益分析法」というのがありますが、採用するケースは稀です。現在、実務的に標準化する研究が進められてはいるようですが・・・・。)ので、多くの指標の中の一つとして①の変動を参考にするということはあろうかと思います。多くの指標の中の一つとして参考にするのであれば、①と⑩の変動の違いの影響が相対的に小さくなるためあまり問題にはなりません。

したがいまして、固定賃料の場合に、①「売上高」の変動をあまりに過大に重視して⑩企業にとっての負担可能な「年額純賃料」の変動状況を判断しようとすることは注意を要します。(^E^)

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