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ザックリの賃料・地価概算法

以前友人から、下記の式はどういう意味かを聞かれ、返答したことがある。イメージ的には、土地を仕入れて賃貸ビル開発やマンション開発をする場合の賃料水準や土地価格水準を概算する場合に使える算式だ。

■ 土地価格から賃料を概算

賃料単価=(1種当たりの土地単価+建築工事費単価)÷レンタブル比×(1+開発者経費率・利益率)×期待利回り÷12


具体例で説明すれば、下記のとおり。
・賃料単価:R(万円/坪)
・土地面積:A(坪)
・実効容積率:500%(5種)
・1種当たりの土地単価:500万円(2500万円/坪=500万円/1種×5種)
・建築工事費単価:80万円/坪
・レンタブル比:85%
・開発者経費率・利益率:30%
・期待利回り:5%

<土地価格>
500万円/1種×5×A ・・・ ①
<建築工事費>
80万円/坪×A×5 ・・・ ②
<賃貸面積>
A×5×85% ・・・ ③
<開発者投下資本>
(①+②)×(1+30%)
<賃料収入年額>
(①+②)×1.3×5%

以上を前提に、土地を仕入れ、上記期待収益を得るためには、いくらの賃料で貸せればいいのか?下記ということになる。

R={(①+②)×1.3×5%}÷③÷12
={(500万円/1種×5A+80万円/坪×5A )×1.3×5%}÷(5A×0.85)÷12
=(500万円/1種+80万円/坪 )×5A×1.3×5%÷(5A×0.85)÷12

分子と分母の5Aを消して整理すると、最初に示した計算式

R=(500万円/1種+80万円/坪 )÷0.85×1.3×5%÷12≒3.696万円/坪

となる。Pointは、最低限、土地単価と容積率がわかれば、あとは想定で計算できてしまう点だ。土地面積と建物面積はとりあえずわからなくても計算できてしまう。

上記の式を変形し、R=3.696万円/坪、1種当たりの土地単価=Lとすれば、

L=3.696×12÷5%÷1.3×0.85-80万円/坪≒500万円/1種(2500万円/坪=500万円/1種×5種)

となる。つまり、上記賃料水準で、上記期待収益を得るためには、いくらで土地を仕入れればいいのかは、下記ということになる。

■ 賃料から土地価格を概算

1種当たりの土地単価=賃料単価×12÷期待利回り÷(1+開発者経費率・利益率)×レンタブル比-建築工事費単価

坪当たり土地単価=1種当たりの土地単価×実効容積率
={賃料単価×12÷期待利回り÷(1+開発者経費率・利益率)×レンタブル比-建築工事費単価}×実効容積率


ということだ。Pointは、最低限、賃料単価と容積率がわかれば、あとは想定で計算できてしまう点だ。土地面積と建物面積がとりあえずわからなくても計算できてしまう点は先ほどと同様。

これらを頭に入れておくと、電卓があれば簡単に、ザックリの賃料水準・地価水準が計算できるので、役に立つ場合もある。
なお、上記はあくまでザックリ計算であり、鑑定評価手法とは関係ありません。(^E^)
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